Простая письменная форма задатка

Предварительные договора купли-продажи, составленные в простой письменной форме, благодаря своей универсальности и «бесплатности» получили наибольшее практическое применение на рынке жилой недвижимости.

Не будет излишним повторить сказанное во вводной части - большинство предварительных договоров заключается безобразно, что приводит, в дальнейшем, к осложнению отстаивания интересов пострадавшей стороны.

Я разделяю предварительные договора задатка на три условные группы:

1. Двухсторонний договор.
2. Многосторонний договор.
3. Расписка.

 Двухсторонний договор задатка между покупателем и продавцом.

На мой взгляд, самый правильный вариант из всех выше перечисленных. Покупатель и продавец договариваются о цене, сумме задатка, сроках, условиях и т.д. Эти договоренности находят отражение на бумаге. Желательно, чтобы все условия корректировал опытный риэлтор. К тому же, последний поможет придать форме договора юридическую огранку. Отношения клиента и риелтора, в данном случае, оформляются отдельным договором.

 Многосторонний договор.

Самый распространенный вариант договора задатка при сотрудничестве с агентствами недвижимости. Большинство риэлтерских контор «сводят» покупателя, продавца, представителя продавца и/или представителя покупателя, а также прочие заинтересованные лица в один договор. В результате получается многосторонний договор не совсем отвечающий действующему законодательству по своему устройству.

Основные проблемы договоров, используемых агентствами недвижимости:

1. Зачастую, со стороны посредника, договор подписывает лицо, не имеющее на то законных полномочий (доверенности и т.п.). При этом используются не заполненные бланки договоров уже содержащие оттиск печати агентства недвижимости.
2. Очень часто в тексте договора встречается условие, при котором сторона, полностью выполняющая условия договора почему-то должна «отвечать» финансово за сторону нарушающую условия договора. К примеру, если покупатель, передавший задаток продавцу, не покупает квартиру в указанные сроки, то продавец из суммы задатка, которая остается у него по условиям договора, должен оплатить (компенсировать) частично или полностью услуги риелтора. Я согласен с тем, что независимо от того состоялась сделка или нет услуги должны быть частично или полностью оплачены. Мне не понятно, почему их должна оплачивать «не виноватая» сторона!
3. Доверяясь посреднику, покупатель и продавец уверены, что договор отражает исключительно все моменты дальнейшего сотрудничества сторон. Это не так! Большинство посредников не заботятся о качественной составляющей свих договоров и не занимаются их модернизацией по мере накопления опыта или изменения законодательства.

 Расписка.

В качестве обеспечения серьезности своих намерений купить квартиру покупатель передает продавцу определенную денежную сумму. Продавец выдает покупателю расписку, в которой подтверждается желание продать квартиру и факт получения денег в качестве задатка (предоплаты, аванса и т.п.). Я – против расписки, используемой в качестве замены предварительному договору купли-продажи. Расписка не может в полной мере «охватить» все вопросы. Конечно, можно и расписку «растянуть» на пять листов…

Бывают случаи, когда расписки вполне достаточно… К примеру, у продавца собран исключительно полный пакет документов для продажи квартиры. У покупателя деньги «в кармане». Оперативно сделали все проверки. Ничего не мешает сторонам оформить договор купли-продажи на следующий день. И, чтобы «проснувшись утром» никто не передумал – оформляется элементарная расписка, подкрепляющаяся передачей небольшой суммы задатка…

Что выбрать договор или расписку – дело сторон и обстоятельств. Главное грамотно составить тот или иной документ, предусмотреть все возможные осложнения. В любом случае, «отношения» необходимо фиксировать на бумаге.

Оформление недвижимости без предварительного письменного договора – нарушение элементарных правил безопасности при операциях с недвижимостью!