Задаток (предварительный договор)

Покупатель и продавец квартиры на определенном этапе, в подавляющем большинстве случаев, сталкиваются с необходимостью составить и подписать предварительный договор купли-продажи. Более распространенное название такого договора – «договор о задатке», «задаток» или «аванс». Один из более редких вариантов: «предоплата за покупаемую квартиру». Не буду останавливаться на вопросах «правильности» названия и процедуры оформления.

На практике существует два основных варианта оформления данного договора: в простой письменной форме и в форме основного договора - нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи.  В обоих случаях имеются свои практические и юридические недостатки и преимущества. Для простоты, в дальнейшем, я буду называть данный договор – «договор о задатке» или просто «задаток».

Задаток - важнейшая составляющая процесса подготовки к подписанию договора купли-продажи квартиры, а также безопасности проведения операций с недвижимостью.

Грамотно проведенный задаток является практически 100% гарантией заключения нотариального договора купли-продажи, а также заключения договора купли-продажи без изменения первоначальных условий, сроков и т.п. о которых стороны (покупатель и продавец) договаривались изначально.

В нашей стране, как правило, договор о задатке заключается безобразно с любой точки зрения.

Связано это, в первую очередь, с нежеланием агентств недвижимости (агентов) совершенствовать свою договорную базу, отсутствием у большинства посредников опыта и необходимых знаний для возможности моделирования развития той или иной ситуации, которая может возникнуть в конкретном случае. А ведь все нужно предусмотреть в условиях предварительного договора, чтобы потом не было «мучительно больно за…»!

О нотариусах можно сказать то же. Самая распространенная «проблема» сотрудничества с многими нотариусами – это нежелание последних  «отклоняться» от «козы» договора, которая имеется в их документальном арсенале. Поэтому «заставить» нотариуса убрать из договора или добавить какие-то пункты, касающиеся определенной сделки практически невозможно. Некоторые нотариусы придумывают необходимость предоставления дополнительных документов, не предусмотренных нормативными актами. Или, попросту, не хотят участвовать в сложных сделках с опекунским советом, недееспособными собственниками и т.п.

Именно по этим причинам бездарно проведенный задаток зачастую превращается в проблемные отношения между сторонами.

«Выяснения отношений», практически никогда не доходят до суда, компенсации материального ущерба, а о моральном (нематериальном) я вообще молчу… Связано это, в первую очередь, с несовершенством судебной системы, во вторую (в большинстве случаев) – мизерными суммами «вопроса». Как правило, стороны просто возвращают друг другу все полученное в результате «сотрудничества» (деньги, документы и т.п.) и расходятся, получив негативный опыт, который, в последствии, воплощается в «истории-страшилки» для непосвященных участников инертнет-форумов или статей в СМИ.

Проблем никогда не возникает если люди максимально проинформированы обо всех сложностях (путях и затратах на их преодоление), которые могут возникнуть на пред- либо постпродажном этапе сотрудничества сторон. При участии в процессе «нормальных людей» - вообще достаточно будет и собственноручной расписки, выданной продавцом покупателю, а порой – и устного договора.

Я - за простую письменную форму договора задатка, составленного опытным риэлтором в союзе с грамотным нотариусом. Подобный тандем позволит максимально предусмотреть все моменты, оперативно проверить стороны и объект недвижимости по соответствующим государственным реестрам, избавит от лишних расходов и т.д.

Закон же требует оформить предварительный договор в форме основного договора. Следовательно, предварительный договор необходимо заверять нотариально. Но, все мы знаем пословицу про «закон» и «дышло»… К тому же, нотариальный предварительный договор, как и любой другой, не дает 100% гарантии благополучного завершения сделки… В какой-то мере он облегчит участь пострадавшей стороны при обращении в суд, но… о суде я уже говорил…

В любом случае, договор о задатке необходимо оформлять письменно! Форма договора зависит от условий, обстоятельств и личного предпочтения сторон. Главное придерживаться элементарных правил оформления задатка.